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《新绛县物业管理暂行办法》出台!  

2015-07-15 16:22:02|  分类: 民生公开 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《新绛县物业管理暂行办法》出台! - 绛州廉政博客 - 绛州廉政博客
                                                                       新政办发〔2015〕38号
 县直各有关单位:

《新绛县物业管理暂行办法》已经县政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

新绛县人民政府办公室

2015年6月26日

新绛县物业管理暂行办法

第一条  为规范住宅小区物业管理活动,明确相关职能部门在物业管理工作中的职责,确定物业管理工作中的具体办事程序,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善居民的生活和工作环境,根据《物权法》、《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法律、法规和行政规章,结合我县实际,制定本暂行办法。

第二条  住宅小区物业管理关系到千家万户,政府相关职能部门要各司其职,各负其责,通力合作,共同做好住宅小区物业管理工作。

房地产主管部门负责县城住宅小区物业管理活动的监督管理工作;

城市社区主管部门负责对业主大会和业主委员会进行监督管理,指导住宅小区召开业主大会和业主委员会筹备组工作;

市场监督主管部门负责物业服务企业营业执照管理和经营范围监管工作,负责住宅小区内住房变为营业性用房的市场主体资格和经营行为的管理工作;负责住宅小区内锅炉、电梯等特种设备的安装、使用、人员操作证等安全责任监督管理工作;

发展和改革主管部门负责住宅小区物业服务收费标准的备案和监管工作;负责住宅小区建设项目立项审批,按照《山西省物业管理条例》规定,在立项批复中明确建设单位应配套建设物业管理用房(包括业主委员会工作用房);

住房建设主管部门负责住宅小区建设、规划审批、竣工验收等监督管理工作,在规划中明确小区物业管理用房位置、面积,小区绿化、车库、车位等具体规定;

公安部门负责住宅小区的保安培训、安全监督管理工作。所有住宅小区物业服务企业应聘用具有资质的保安服务公司的保安人员或参加相应资质培训、考试、资格审查获得保安员证的保安人员。

其他相关部门按照职责分工做好配合工作。

第三条  做好住宅小区建设管理工作。按照《建设工程质量管理条例》规定,房地产开发企业建设住宅小区要严格依据规划设计要求进行施工,必须配套建设相应的共用设施设备,明确工程质量保修责任。住房建设主管部门审查住宅小区设计施工图纸时,须要求其标明小区建筑物(包括住宅、公共建筑、物业管理用房等)的位置、停车场地、小区绿化及室外环境布置等主要内容。小区工程竣工验收时,要严格落实规划设计各项指标要求。对达不到规划设计要求的住宅小区,责令房地产开发企业限期整改,不得交房。

第四条  做好住宅小区前期物业管理工作。按照《房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》时,应选聘有资质的物业服务企业,签订小区前期物业服务合同,应当包含物业承接查验的内容和前期物业服务收费等级及标准。按照《商品房销售管理办法》规定,房地产开发企业销售商品房时,应向业主提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《业主临时管理规约》,明确住宅使用注意事项、住宅各部位质量保修期限和住宅小区前期物业管理服务等级、服务内容和收费标准。业主在签订购房合同时,要签订遵守临时管理规约的承诺书,明确业主的权利和义务。

第五条  做好物业承接查验管理工作。房地产开发企业应当按照《物业承接查验办法》规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验和验收工作。实施承接查验的物业,应当取得建设工程竣工验收报告,取得规划、消防、环保等主管部门出具的准许使用文件,并经住房建设主管部门备案;供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成;道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。房地产开发企业应当委派专业人员参与现场查验,与物业服务企业共同确认现场查验的结果,签订物业承接查验协议,并在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。物业服务企业自物业交接后30日内,须向房地产主管部门办理备案手续。物业服务企业须将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

第六条  对照物业服务等级标准做好物业服务工作。物业服务企业要按照《物业服务企业资质管理办法》规定,及时申请核定资质等级,按等级范围承接物业服务项目。物业服务企业应按照《运城市住宅小区物业服务等级与收费标准》规定,具备必要的管理人员和专业技术人员,建立各项管理制度和岗位责任制度,配备满足物业服务需要的设施设备,设置客户服务场所和服务窗口。要细化住宅小区共用部位、共用设施设备的维修、养护和巡查工作,明确安全防范措施,严格环境卫生和绿化养护管理,提升物业服务水平和服务品质。房地产主管部门要建立对物业服务企业资质动态考核、信用评价、投诉处理机制,加强对物业服务企业的监督,规范物业服务企业服务行为。

第七条  做好物业服务收费管理工作。住宅小区前期物业收费实行政府指导价,具体收费标准由建设单位与物业服务企业按照《运城市住宅小区物业服务等级与收费标准》规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定,到发展和改革主管部门办理收费备案手续。其他物业管理收费实行市场调节价,应遵守《物业管理条例》有关规定,收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务收费实行明码标价,物业服务企业应当物业管理区域内显著位置公示服务收费具体内容,包括:物业服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等,接受业主的监督,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。物业服务企业应按照《山西省物业管理条例》规定,每年不少于一次向全体业主公布物业服务资金的年度预决算和收支情况。发展和改革主管部门应当加强对住宅小区物业服务收费的监督管理,对违法、违规收费的,依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以处罚。

第八条  住宅小区其他收费规定。按照《山西省物业管理条例》规定,物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。前述所列单位不得强制物业服务企业代收前述规定费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前述规定费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收前述规定费用的,可以向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。

第九条  成立业主大会和选举产生业主委员会程序。住宅小区房屋交付使用的建筑面积达到50%以上的或房屋出售并交付使用的建筑面积不足50%,但自第一个业主入住之日起满2年的,业主、建设单位、物业服务企业均可以向城市社区主管部门提出召开首次业主大会会议的报告。符合成立业主大会条件的,城市社区主管部门在收到书面申请后,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。按照《业主大会和业主委员会指导规则》规定,首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、城市社区主管部门代表组成。筹备组组长由城市社区主管部门代表担任。

业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐,筹备组确定业主委员会委员候选人名单。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议,表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主委员会由5至11人单数组成,实行任期制,每届任期不超过5年。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向城市社区主管部门和房地产主管部门办理备案手续。业主委员会可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告,业主委员会应当建立工作档案。业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举。

第十条  业主大会和业主委员会职责。

下列事项由业主大会决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,不得自行管理小区;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

召开业主委员会会议,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议,并接受其指导和监督。

第十一条  做好住宅专项维修资金管理工作。按照《住宅专项维修资金管理办法》和《运城市住房专项维修资金管理暂行办法》规定,业主应当按购房款的2%交纳专项维修资金。由房地产开发企业将代收的住房专项维修资金缴存到房地产主管部门委托的国有商业银行专户。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付购买人。住宅专项维修资金须专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

使用住宅专项维修资金的程序是:物业服务企业向业主委员会提出使用专项维修资金申请。未聘用物业服务企业的,由相关业主向业主委员会提出使用申请;业主委员会召集相关业主审议,同意使用应有列支范围内三分之二以上相关业主书面认可;业主委员会核实后,向房地产主管部门提交使用申请;房地产主管部门接到申请后,进行审核,作出是否同意使用的决定;业主委员会、物业服务企业拟定的维修、更新、改造方案应在小区内公示。公示无异议的,业主委员会填报维修、更新、改造方案书面确认明细表,在小区内公示,公示期不少于5天;公示无异议的,业主委员会、物业服务企业向房地产主管部门提供维修、更新、改造项目施工合同,工程预算书等资料申请开工。

房地产主管部门经审查后,出具准予施工意见;工程竣工后,业主委员会、物业服务企业向房地产主管部门提供竣工验收报告,工程决算报告及费用分摊清册等资料申请列支;房地产主管部门审核相关单据资料后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。拨付决算额的90%,余额10%作为工程质量保证金,在工程竣工验收合格一年后10日内拨付;专户管理银行收到房地产主管部门划转通知后,及时将所需资金划转到维修单位账户。

发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的,按照《住宅专项维修资金管理办法》和《山西省住房和城乡建设厅关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》规定执行。

第十二条  齐抓共管,认真做好住宅小区物业管理工作。房地产开发企业要按照国家规定做好住宅小区的建设施工任务,为物业管理提供必要的硬件设施设备。物业服务企业要认真做好住宅小区的物业服务工作,不断提高物业服务质量水平。业主要和谐共处,按时交纳物业服务费,共同营造住宅小区美好家园环境。业主委员会要发挥好协调组织能力,做好业主自律,民主管理工作。各职能部门各负其责,互相配合做好住宅小区物业管理工作。严格执行国家有关法律法规,认真履行行政执法职责,对物业管理活动中的各种违法违规行为,及时发现查处。对行政管理工作人员失职、渎职、滥用职权等行为,严格依法依纪进行处理。

第十三条  本暂行办法适用于县城范围内由房地产开发企业建设的商品房住宅小区,各单位集资建房或其他住宅小区,参照执行。


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